Les loyers d'une sous-location irrégulière sont des fruits civils qui font accession au propriétaire

​Alors que la mise en location par les propriétaires de leurs locaux d'habitation via la plateforme numérique AirBnB a été au coeur d'un débat avec les pouvoirs publics, au regard de la concurrence « déloyale » faite aux hôteliers et professionnels du tourisme et de l'impact pour loger décemment les habitants à des fins d'habitation, ayant conduit à un renforcement de la législation applicable (Loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 ; Délib. du conseil municipal de Paris du 4 juill. 2017 ; Loi n° 2018-1021 du 23 nov. 2018 sur l'évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite « loi ELAN »), le débat s'est également porté sur la relation locataire-propriétaire et les conséquences d'une sous-location illicite via cette plateforme.

L'arrêt de la Cour de cassation du 12 septembre 2019, objet de ce commentaire, tire les conséquences du recours à cette plateforme numérique par des locataires pratiquant une sous-location « sauvage » en parfaite contradiction avec la prohibition stipulée contractuellement dans leur bail et la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation (art. 8). À cet égard, la Cour de cassation confirme l'arrêt des magistrats d'appel (Paris, 5 juin 2018, n° 16/10684) pour avoir déduit du recours prohibé à la sous-traitance qu'il appartenait aux locataires de reverser à leur propriétaire les sous-loyers qualifiés de fruits civils, lesquels font, en vertu des article 546 et 547 du code civil, accession au propriétaire.

I - Rappel de la solution des premiers juges : les dommages et intérêts pour préjudice moral comme sanction du gain illicite des locataires

Dans cette affaire, les locataires occupaient les locaux d'habitation depuis 1997. Au décès du propriétaire en 2013, le fils de ce dernier a fait délivrer deux congés pour reprise des locaux en 2014 puis en 2015. Les locataires, qui sous-louaient lesdits locaux régulièrement à des touristes, ont cru devoir répondre que le congé n'était pas valable et se sont maintenus dès lors dans les lieux. Sommation de délaisser les locaux leur a été faite en 2015, et ce n'est qu'en raison d'une fuite du chauffe-eau que les locataires ont quitté les lieux. L'affaire a été portée devant le tribunal d'instance de Paris en décembre 2015 par le bailleur afin de faire confirmer la validité du congé, fixer une indemnité mensuelle d'occupation mais également obtenir la condamnation des locataires indélicats au paiement de dommages et intérêts pour sous-location irrégulière sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Par un jugement en date du 6 avril 2016 (TI Paris, 6 avr. 2016, n° 11-15-000294), le tribunal d'instance de Paris a condamné le locataire au paiement de 5 000 € au titre de dommages et intérêts pour préjudice moral subi par le bailleur.

Si le tribunal a pu constater le manquement contractuel des locataires, il n'a néanmoins pas pu établir de préjudice matériel subi par le bailleur résultant de la sous-location irrégulière afin de condamner le comportement des locataires et leur faire payer le profit indu réalisé « sur le dos » du bailleur ; le tribunal a ainsi eu recours à la notion de préjudice moral.

Cette solution n'apparaissait pas satisfaisante juridiquement puisqu'en matière de responsabilité contractuelle, si le manquement était avéré, le préjudice moral et le lien de causalité entre le manquement et le préjudice demeuraient en l'espèce discutables. Au surplus, le montant de la condamnation demeurait presque symbolique au regard du gain réalisé par les locataires indélicats qui procédaient à des sous-locations prohibées depuis 2012 (moyennant des tarifs de 120 € par nuit, de 700 € par semaine et 3 401 € par mois) estimé à plus de 27 000 €.

Pour autant, le tribunal d'instance a voulu sanctionner le gain illicite et ce, conformément à l'esprit de la législation relative aux baux d'habitation (Loi n° 89-462 du 6 juill. 1989) qui prévoit en son article 8, qu'en cas de sous-location autorisée par le bailleur, « le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal », et ce, afin d'éviter que son locataire s'enrichisse à ses dépens.

Alors que la décision de première instance a fait l'objet d'un appel interjeté devant la cour d'appel de Paris, les conseils du bailleur ont changé leur fusil d'épaule et ont, pour obtenir la condamnation des locataires à hauteur du total des sous-loyers perçus depuis 2012, eu recours à un fondement différent tiré du droit des biens et non plus du droit des obligations : les articles 546 et 547 du code civil.

II - Sur l'arrêt de rejet de la Cour de cassation : les loyers de la sous-location illicite sont des fruits civils qui font accession au bailleur

L'arrêt de la 3e Chambre civile du 12 septembre 2019 est une décision de rejet des pourvois des locataires et confirme ainsi l'arrêt rendu en appel. À cet égard, dans son arrêt du 5 juin 2018, la cour d'appel de Paris a fait droit au nouvel argumentaire développé par le bailleur fondé sur les articles peu usités du code civil (art. 546 et 547), en vertu desquels :
« La propriété d'une chose soit mobilière soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s'appelle ''droit d'accession'' » (art. 546).

Cet article se contente en réalité d'annoncer les développements subséquents du code civil relatifs à l'accession.

« Les fruits naturels ou industriels de la terre, les fruits civils, le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d'accession » (art. 547).
Les fruits civils sont définis par l'article 584 du code civil comme étant « les loyers des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les aréages des rentes » ; il s'agit, de manière plus générique, des « revenus périodiques obtenus en contrepartie de la cession à un tiers de la jouissance de la chose [étant précisé que] relèvent de cette catégorie les loyers des biens meubles ou immeubles donnés à bail » (J.-Cl. Civ. code, art. 547 à 550 - Fasc. unique : « Propriété - droit d'accession sur ce qui est produit par la chose », n° 4).

En vertu de l'article 547 du code civil, les loyers, fruits civils, échoient au seul propriétaire.

La Cour de cassation fait sien cet argument et pose un principe selon lequel « sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire » et en déduit « qu'ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l'appartement pendant plusieurs années sans l'accord du bailleur, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l'inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées ».

Le recours à ces textes permet d'écarter toute discussion tenant à l'application de la responsabilité contractuelle et à la réunion de son triptyque nécessaire : la faute, le préjudice et le lien de causalité.
Dans les moyens de leur pourvoi, les locataires avaient tenté de rattacher le débat sur le terrain de la responsabilité contractuelle évoquant, d'une part, que la sous-location était inopposable au bailleur et qu'en conséquence « seuls les locataires étaient créanciers des sous-loyers », et, d'autre part, que les sous-loyers étaient « l'équivalent économique du droit de jouissance conféré au preneur » et, qu'en conséquence, les locataires ne pouvaient les conserver qu'à condition d'établir la responsabilité des locataires pour sous-location irrégulière et donc un préjudice subi par le bailleur.

Pour la Cour de cassation, il n'est pas nécessaire d'établir un préjudice puisque les loyers reviennent au bailleur par le jeu de l'article 547 du code civil, et ce, qu'il s'agisse des loyers perçus en exécution du bail principal (en l'espèce payés régulièrement par les locataires), mais également des sous-loyers produits à raison d'un contrat auquel le bailleur n'a pas pris part et qui ne lui est pas opposable.

Même si les sous-loyers peuvent apparaître comme l'équivalent économique du droit de jouissance des locataires comme évoqué par ces derniers, ils n'en demeurent pas moins des fruits civils, et font tous accession au bailleur.

La solution est originale puisque recourant au droit des biens pour pallier à l'insuffisance du droit des obligations, et est juridiquement fondée et plus orthodoxe que celle reposant sur la réparation d'un préjudice moral. Elle permettra de sanctionner plus fortement les locataires indélicats qui encourront désormais, outre un risque de résiliation de leur bail, une condamnation au remboursement à hauteur du gain réalisé. Elle n'est, comme le précise la Cour de cassation, applicable qu'en cas de sous-location irrégulière. En effet, relevons en ce sens que si le droit des biens, à travers l'article 584 du code civil, offre également au possesseur, en l'occurrence le locataire, le droit aux fruits civils, il n'en demeure pas moins que ce texte ne le permet que si ledit locataire est possesseur de bonne foi.

La Cour de cassation a entendu donner à cet arrêt une forte résonnance puisque noté « FS-P+B+R+I ».

Compte tenu du principe très général posé par la Cour de cassation dans cette décision et de la portée qu'elle a entendu donner à cet arrêt, bien que rendu en matière de baux d'habitation, il y a lieu de se demander si une telle solution ne pourrait pas connaître application en matière de baux commerciaux, dont le régime offre déjà au bailleur une procédure lui permettant d'augmenter le loyer principal dès lors que le locataire sous-louerait les locaux de manière avantageuse au regard du loyer qu'il paie (C. com., art. L. 145-31 al. 3). Ainsi, la solution de l'arrêt pourrait-elle être étendue à ces baux dès lors que le locataire sous-louerait une partie des locaux à un sous-locataire sans avoir obtenu l'autorisation de son bailleur et sans l'avoir invité à concourir à l'acte.

Article publié dans la revue Dalloz IP/IT 2020 de février, p. 122– Reproduit sur notre site avec l'autorisation exceptionnelle des éditions Dalloz.