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Fiscalité des entreprises

Refinancement par mobilisation d'actifs immobiliers : la cession-bail, certes mais pourquoi pas la fiducie-sureté ?*

05/03/2021

Philippe Legentil, Valentin Deschamps

Alors que la réactivation de l'article 39 novodecies du code général des impôts par la loi de finances pour 2021 réouvre la possibilité d'étalement des plus-values réalisées au titre d'opérations de cession-bail, on en oublierait presque qu'un autre mécanisme prévu par la loi, la fiducie-sûreté, offre déjà aux entreprises la possibilité de mobiliser leur immobilier à moindre coût fiscal.

L'article 39 novodecies du code général des impôts (CGI) résultant de l'article 33 de la loi de finances pour 2021 permet, en théorie, de neutraliser partiellement les conséquences d'une cession-bail en matière d'impôt sur les sociétés dans la mesure où la réintégration fractionnée de la plus-value cristallisée lors de cette cession sera en partie compensée par la déduction des futures redevances de crédit-bail.

Ce serait toutefois sans compter les règles spécifiques de limitation de la déductibilité des redevances de crédit-bail au cours de la durée de vie de ce contrat[1] et de réintégration à la levée de l'option d'achat de l'immeuble pris en crédit-bail[2] qui relativisent largement cette potentielle neutralité.

Ce serait également éluder la nécessaire prise en compte des droits d'enregistrement, et plus particulièrement la taxe de publicité foncière, qui viendront alourdir le coût de l'opération.

Dans ce contexte, l'intérêt du mécanisme de la fiducie-sûreté pour les contribuables désireux de mobiliser leur patrimoine immobilier en vue d'accéder à de nouvelles lignes de crédit, mérite d'être mis en évidence.

En effet, à la différence du mécanisme de la cession-bail, la fiducie-sûreté, qui conduit à l'affectation d'un bien immobilier à un patrimoine fiduciaire, est marquée par une totale neutralité en matière d'impôt sur les sociétés lorsque certaines conditions sont remplies.

La mise en place d'une fiducie-sûreté immobilière, aux termes de l'article 2488-1 du Code civil, repose ainsi sur la cession de propriété d'un bien immobilier « à titre de garantie d'une obligation en vertu d'un contrat de fiducie conclu en application des articles 2011 à 2030 [du même code] ». D'un point de vue fiscal, ce transfert à titre de garantie est régi par l'article 238 quater B du CGI dont il résulte qu'aucun impôt sur les sociétés n'est dû ni à la constitution de la garantie fiduciaire, ni sur la durée de vie de la garantie, sous réserve que le constituant conserve le contrôle de la fiducie. Cette condition devrait être remplie dès lors que l'obligation de remboursement du prêt sera satisfaite.

Par ailleurs, les règles applicables en matière de droits d'enregistrement confèrent un avantage supplémentaire à la mise en place d'une fiducie-sûreté. En effet, la taxe de publicité foncière de 0,715 % ne sera due qu'une seule fois, à la constitution du patrimoine fiduciaire, quelle que soit la durée de la fiducie, là où une opération de crédit-bail d'une durée supérieure à 12 ans génère une double application de la taxe de publicité foncière, une première fois au titre de l'acquisition du bien par le futur crédit-bailleur, puis lors de la conclusion du contrat de crédit-bail. Enfin, les droits d'enregistrement s'appliqueront lors du retour de l'actif immobilier dans le patrimoine du crédit-preneur lors de la levée de l'option d'achat (sur une assiette cependant limitée à la valeur résiduelle du bien), tandis que le retour du bien dans le patrimoine du constituant d'une fiducie-sûreté n'est soumis à aucun droit.

Dès lors, si le régime d'étalement d'imposition des plus-values immobilières liées à des opérations de cession-bail présente un intérêt de trésorerie parfois non négligeable pour les contribuables désireux de mobiliser la valeur de leur immobilier d'entreprise, le recours à la fiducie-sûreté demeure sans conteste le mécanisme le moins coûteux.

Autre intérêt de la fiducie-sûreté, d'ordre opérationnel cette fois-ci, son champ d'application n'est pas limité aux immeubles d'exploitation des entreprises ; il recouvre donc notamment tous types d'immeubles affectés à une activité locative.

Malgré ces avantages, la fiducie-sûreté, loin de constituer une pratique de place établie, continue de pâtir d'une image de complexité attachée aux mécanismes fiduciaires. Elle offre pourtant des perspectives intéressantes s'agissant du refinancement d'actifs immobiliers.

* Cet article a été publié dans la revue Option Finance, 8 février 2021, n°1656

[1] CGI, art. 39, 10

[2] CGI, art. 239 sexies

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