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Fiscalité des entreprises

TVA sur les loyers : une option peut-elle en cacher une autre ?

22/01/2020

Maxime Mahtout, Olivier Galerneau

​Dans un arrêt du 27 décembre 2019[1], la cour administrative d'appel de Nancy a jugé que le propriétaire d'un immeuble peut exercer l'option pour l'assujettissement à la TVA des locations de locaux nus en limitant la portée de cette option à certains locaux professionnels au sein de l'immeuble loué.

Le principe d'une option globale…


Les locations de locaux nus à usage professionnel sont en principe exonérées de TVA.

En application des dispositions du 2° de l'article 260 du CGI, les bailleurs ont toutefois la possibilité d'assujettir à la TVA les locations portant sur ces locaux. En pratique, cette option qui doit être exercée pour chaque immeuble n'a vocation, comme le précise l'article 193 de l'annexe II au CGI, à s'appliquer qu'aux locaux susceptibles de faire l'objet de l'option précitée. Sont donc notamment exclus de cette imposition à la TVA sur option les locaux à usage d'habitation.

Dans ses commentaires, l'Administration reproduit le texte de l'article 193 précité en indiquant que « dans les immeubles ou ensembles d'immeubles comprenant à la fois des locaux nus donnés en location ouvrant droit à l'option en application du 2° de l'article 260 du CGI et d'autres locaux, l'option ne s'étend pas à ces derniers mais elle s'applique globalement à l'ensemble des locaux de la première catégorie »[2].

Il s'agit donc en principe d'une option globale.

… dorénavant remis en cause


Ce principe d'option globale n'avait jamais été contesté par le juge fiscal.

Cependant, une décision de la cour administrative d'appel de Bordeaux avait pu laisser planer l'incertitude sur cette question. En 2006, dans le cadre d'une affaire portant sur la qualité des informations fournies dans la lettre d'option envoyée par le contribuable aux services fiscaux, cette cour avait jugé que « […] ce courrier, qui est établi sur papier libre et qui ne précise ni la qualité de bailleur de son auteur ni l'immeuble ou la partie d'immeuble faisant l'objet de l'option, ne saurait être regardé, même si l'EURL ne possédait qu'un seul immeuble, comme constituant une déclaration d'option régulièrement faite en application des dispositions précitées du code général des impôts »[3].

Ainsi, indirectement, les termes de la décision précitée auraient pu laisser entendre que le contribuable pouvait choisir la partie de l'immeuble soumise à l'option. Cette décision n'a pourtant pas modifié la portée du principe d'une option globale obligatoire.

La cour d'administrative d'appel de Nancy, dans un arrêt du 27 décembre 2019, vient préciser la portée de l'option pour l'assujettissement à la TVA des locations immobilières et, sous certaines conditions, vient remettre en cause le caractère global de celle-ci[4].

La cour précise ainsi que les dispositions du 2° de l'article 260 du CGI et de l'article 193 de l'Annexe II du même code « doivent être interprétées en ce sens que le bailleur a la possibilité de ne soumettre qu'une partie des locaux nus qu'il loue au sein d'un même bâtiment à condition que son option identifie de manière expresse, précise et non équivoque, le ou les baux ainsi que les locaux concernés et permette par là-même d'en exclure les autres locaux. […] Ce n'est qu'en l'absence de telles précisions que l'option sera présumée s'appliquer globalement à l'ensemble des locaux pour lesquels elle était possible. Ces dispositions de l'article 193 ne sauraient avoir pour objet ni pour effet de soumettre à la taxe des baux et des locaux pour lesquels l'option n'a pas été expressément formulée par le bailleur. »

En d'autres termes, il serait possible au sein d'un même immeuble ou ensemble immobilier de sélectionner les locaux pour lesquels l'option à la TVA sur les loyers s'exercerait sous réserve d'une désignation expresse, précise et non équivoque des baux dans la lettre d'option envoyée par le bailleur aux services territorialement compétents.

Cette décision est inédite. Sa portée doit toutefois être interprétée avec prudence tant qu'elle n'aura pas été confirmée par le Conseil d'Etat.

Si toutefois cette solution venait à être validée, elle offrirait aux bailleurs une souplesse dans la gestion de leurs parcs immobiliers en leur permettant, au sein d'un même immeuble, de louer des locaux de même nature sous un régime de TVA sur option ou en exonération de TVA et ainsi de satisfaire une clientèle dont l'activité exonérée de TVA ne permet pas de déduire la TVA d'amont (professions médicales, assurances, banques, crèches, etc.).

Rappelons, en effet, que l'option exercée pour un immeuble ne peut être dénoncée qu'à partir du 1er janvier de la neuvième année civile suivant celle au cours de laquelle elle a été exercée.


[1] CAA Nancy, 27 décembre 2019, n° 18NC02185, SCI Emo

[2] BOI-TVA-CHAMP-50-10, n°110

[3] CAA Bordeaux, 13 mars 2006, n° 03BX01097, SAS Développement et Formation

[4] CAA Nancy, 27 décembre 2019, n° 18NC02185, SCI Emo

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